Deviza-saga I. – Miből lesz a cserebogár?

Mottó:Akinek van, annak még adnak, hogy bőségesen legyen neki,
de akinek nincs, attól még azt is elveszik, amije van. ” (Mt 13,12)

Ismét a 245 forintos szintet ostromolja a svájci frank árfolyama; a deviza alapon eladósodottak rettegve figyelik a fejleményeket, a nemzetgazdasági miniszter – feltehetőleg – csendben szitkozódik. No igen, a nagyjából 14.100 milliárd forint kiadási főösszegű költségvetés nem tudja lenyelni a nagyjából 5.500 milliárd összegű deviza alapú hitelállományt, ugyanakkor a növekvő törlesztőrészletek elveszik a teret a belső fogyasztás bővülése elől, amely ilyen válságos időkben beindíthatná a gazdaságot. Mindennek tetejébe – jó magyar szokás szerint – a deviza alapon eladósodottak és a deviza alapon el nem adósodottakat sikerült összeugrasztani.

Azt hiszem, mielőtt a helyzet megoldásán elmélkednénk, nem ártana felvázolni, mi is vezetett ehhez a helyzethez. Most egy pillanatra felejtkezzünk el az ingóságok vásárlásához vagy személyi kölcsönként felvett kölcsönökről, továbbá az önkormányzati kölcsönökről, és összpontosítsunk a lakásvásárlási hitelekre, mert ez mutatja a legtisztábban a problémák valódi gyökerét.

A rendszerváltás előtt a lakhatás biztosítása állami feladat volt. A Rákosi-korszakban ezt egyszerűen megoldották: elkobozták a magántulajdonú ingatlanokat, és bérlakásokat alakítottak ki bennük. Ez a gyakorlat azonban nem volt fenntartható, ráadásul költséges is volt, hiszen az elkobzott ingatlanok fenntartásának költségei az államot terhelték. A Kádár-korszakban ezért változtattak az eszközökön: az egykori tulajdonosok részére lehetővé tették a kisebb lakóingatlanok visszavásárlását, a lakásínséget tulajdonszerzési korlátozással és kényszerbérlet létesítésével enyhítették; e mellett megkezdték a nagy lakótelepek építését, amelyek tömegesen elégítették ki a lakásigényt. A rendszer gazdasági helyzetének nehézségei miatt ez azonban túlságosan költségesnek és lassan megtérülő megoldásnak bizonyult, ezért lehetővé tették, hogy részben magánerőből társasházi lakások épüljenek. Ez utóbbiak finanszírozását és részben lebonyolítását az Országos Takarékpénztárra, mint az egyetlen belföldön működő lakossági bankra bízták. Az OTP tehát társasházakat épített, a társasházi „öröklakások” boldog tulajdonosai pedig részben OTP-kölcsönből fedezték azok vételárát, és törlesztettek az OTP-nek. A hiteltörlesztéshez az állam 2-3% kamattámogatást nyújtott így a hitelkamat 2-3% volt.

Ekkor jött a rendszerváltás, és az azzal egy időben – de nem amiatt – bekövetkezett gazdasági-pénzügyi összeomlás miatt a piaci kamatszint 5-6%-ról nyomban 20-25%-ra ugrott. Az OTP rögvest csődtől kezdett rettegni, és a Kormány megszánta: a kamatokat egy lépésben 10-15%-ra emelték, megemelték a kamattámogatást; a hitelfelvevők hiába fordultak az Alkotmánybírósághoz, az alkotmányosnak tartotta a megoldást, mert aki egy összegben kifizette a tartozását, annak egy jelentős részét (ha jól emlékszem az 1/3-át) elengedték. Ezzel tulajdonképpen elszabadult a pokol: a bankok sikeres magánosítása, majd a befektetők védelme érdekében a bankok helyzetét adóforintokból megerősítették, és a bankokat mentesítették a gazdasági összeomlásból származó minden hátrányos következmény alól. Ez afféle dogmává is merevedett: a piaci rendszerben mindenki köteles a válság hatásait viselni, kivéve a bankokat, mert ha azok pénzügyi egyensúlya megbomlik, akkor beláthatatlan folyamatok indulnak be. Ehhez társult még annak az elvnek a bekerülése a köztudatba, hogy a kockázatosabb hitelek magasabb kamatát a nagyobb kockázat szükségszerűvé teszi és elégségesen megmagyarázza. Ennek eredményeként a forinthitelek kamata a 30-40%-os sávba szökött (1995-ben ez indokolt lehetett, hiszen az infláció is 36%-os volt), majd tartósan ott is maradt. Hiába csökkent a jegybanki alapkamat 6-8%-ra (tehát nagyjából a rendszerváltást megelőző szintre), a forinthitelek kamata a legjobb esetben is a 10-15%-os sávban mozgott, de inkább ennél magasabb volt.

Az állam ezen a helyzeten – a lakás igény kielégítése, ezzel együtt az építőipar és a gazdaság felfutása érdekében – különböző kamattámogatási formákkal és a szociálpolitikai támogatással próbált segíteni. Ezek a lehetőségek azonban szigorú feltételhez kötöttek voltak, és meglehetősen szűk mozgásteret hagytak a lakásra vágyóknak: a méltányolható lakásigény kielégítéséhez adtak segítséget, csakhogy a magyar lakáspiac rugalmatlansága és az állam számára megkövetelt biztosítékok miatt a futamidő tartamára röghöz is kötötték a kedvezményezettet. A fiatal házaspárok sokszor nem azért vettek egy garzonlakás helyett egy másfél-kétszobás, vagy egy és két félszobás lakást, mert nagyzolni akartak, hanem mert számítaniuk kellett arra, hogy a hitel futamideje alatt nem biztos, hogy tovább tudnak költözni, márpedig gyermekvállalás esetén a garzonlakást hamar kinövi egy házaspár. Gondot okozott az örök egyenlősdi is: ugyanazért a pénzért, amiért Budapesten egy garzonlakást lehet vásárolni, vidéken házat adnak; a támogatott kölcsönösszeg felső határa azonban ezt a különbséget nem vette figyelembe.

Természetesen fel lehetne vetni, hogy miért akar mindenki saját tulajdonú lakást? Nos, a baj az, hogy hazánkban nem alakult ki egy egészséges bérlakás-piac. Az állam a bérlakásait 1990-ben átadta az önkormányzatoknak, majd egy nagylelkű mozdulattal – emiatt az Alkotmánybíróság el is marasztalta – töredékáron felajánlotta a bentlakóknak, akik sokszor kárpótlási jeggyel fizettek. Így keletkeztek azok a nagyméretű társasházak, amelyek működtetése szinte lehetetlen; ennek köszönhetően pusztulnak a jórészt munkanélküli cigányok és öregek által lakott hajdani józsefvárosi bérpaloták, amelyek tulajdonosai a lakás töredékáron való megvásárlására (sokszor a meghurcolásukért kapott kárpótlási jegy felhasználásával) még képesek voltak, de lakásuk fenntartására, vagy egy műemléki védettség alatt álló bérpalota megfelelő felújítására nincs pénzük.

A lakhatás költségei ráadásul nem írhatók le az adóból, és a lakbér meglehetősen magas adóterhet visel (más kérdés, hogy a legtöbb bérleti szerződést az adóhatóság elől elrejtve kötnek), ezért csak a drága bérlakások építése és kiadása éri meg. A legtöbb bérlakást tehát nem üzletszerűen adnak ki, hanem átmenetileg, sokszor szükségből: a gyermeknek vesznek egy lakást, és amíg nincs rá szüksége, addig kiadják, hogy valamivel csökkentsék e lakás fenntartásának költségeit. Ez viszont bizonytalanná teszi a bentlakó számára, hogy meddig maradhat: sokan éppen e bizonytalanság elől menekülve vágnak be a lakásvásárlásba. Ráadásul a bérleti díjak olyan magasak, hogy egy hosszabb futamidejű hitel törlesztőrészletét fizetni sokszor olcsóbb, mint a bérleti díjat: sok vidéki szülő vett gyermekének budapesti lakást a felsőfokú tanulmányainak végzésének időtartamára azzal, hogy a tanulmányok befejezése után nem törlesztenek tovább, hanem eladják azt (ez emelte meg a garzonlakások iránti keresletet). A megmaradt önkormányzati bérlakás-állomány elsősorban szociális alapon talál bérlőre; itt a bürokrácia és a korrupció keseríti meg a lakáskereső sorsát, nem beszélve arról, hogy a középosztály nagy része – jobb szociális helyzeténél fogva – eleve ki van zárva ebből a lehetőségből.

Ebbe a helyzetbe robbant bele 2006 környékén a devizaalapú kölcsönnyújtás. A bankok a nem támogatott forinthitelekhez képest jelentősen kedvezőbb kamatfeltételekkel hirdették meg ezt, egy olyan időszakban, amikor az euró árfolyama a 255 forintos szint környékén mozgott körülbelül 10-15 forintos kilengéssel, a svájci frank pedig a 160 forintos árfolyam környékén 20 forintos kilengéssel. Természetesen közölték az ügyfelekkel, hogy a kölcsönnek van árfolyam-kockázata, de siettek közölni, hogy ez várhatóan aligha lesz több 15-20%-nál. A kamatot a külföldi deviza kamatához rögzítették 1-1,5%-os felárral, e mellé egy brutálisan magas (a törlesztőrészlet 1/3-át kitevő) költséget számoltak fel, de a teljes hiteldíj mutató még így is 10-11% környékén volt, ami valamivel még mindig alacsonyabb volt, mint a forinthitelek esetén (akkoriban ez 19% körül volt); a jegybanki alapkamat 2005 februárjától a 2008-as pénzügyi válság kitörése előtt 6 és 8,5% között mozgott.

Ma persze sokan azt mondják, hogy kalandor vállalkozás volt devizaalapú kölcsönt felvenni, de utólag könnyű okosnak lenni. Akik a hitelfelvevőket hibáztatják, számításon kívül hagyják, hogy a magyar magán-hitelfelvevő sohasem tudja pontosan kiszámítani, hogy szerződésszerű teljesítés esetén mennyit is fog fizetni a banknak összesen. A magyar lakossági hitelezés egyik jellemzője ugyanis éppen az, hogy a kamat és költség mértékét nem lehet előre tudni, és ez által előre kiszámítani a tartozás teljes összegét, mert a bank általában időszakonként egyoldalúan állapítja meg, ritkábban valamely változó kamatmértékhez (jegybanki alapkamat, BUBOR, LIBOR, KHTM [katari hárem tőzsde mutató – jó, ez vicc volt], stb.) képest határozza meg. A pénzügyi végzettséggel nem rendelkező kölcsönfelvevő aligha tudja előre meghatározni azokat a határértékeket, amelyek között ezek az értékek mozoghatnak, a bank pedig óvakodik ezt közölni. Ehhez járul, hogy a devizaalapú hitelezés esetén az árfolyam-mozgások hatására a tőkeösszeg nagysága is változik; hazánkban ráadásul a bankok még ebben is trükköztek, mert az átszámításnál nem a tőlük nagyrészt függetlenül kialakuló pénzpiaci vagy MNB által megállapított középárfolyamot vették alapul, hanem az általuk megállapított vételi és eladási árfolyamokat. Szögezzük tehát le, hogy a hitelfelvevők a legnagyobb körültekintés mellett sem láthatták előre a valós kockázatokat, legfeljebb azt, hogy nagyot is lehet rajta bukni; az adott pénzügyi környezetben azonban ez a nagy bukás nem látszott valószínűnek. A gyanújukat legfeljebb az kelthette volna fel, hogy a bank miért köt ki deviza-egyenértéket egy stabil piacon; erre a válasz az volt, hogy az alacsonyabb kamat annak köszönhető, hogy a kölcsönt devizából finanszírozzák, ezért kötik ki a deviza-egyenértéket.

(folytatása következik)

(Eredetileg közzétéve: 2011. október 23.)

Reklámok

Vélemény, hozzászólás?

Adatok megadása vagy bejelentkezés valamelyik ikonnal:

WordPress.com Logo

Hozzászólhat a WordPress.com felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Twitter kép

Hozzászólhat a Twitter felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Facebook kép

Hozzászólhat a Facebook felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Google+ kép

Hozzászólhat a Google+ felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Kapcsolódás: %s

%d blogger ezt kedveli: